Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии долевом строительстве), Законом Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).
Застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве (далее - Договор) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При строительстве многоквартирного дома или блока-секции дома такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Если срок передачи объекта долевого строительства нарушен, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Такие причины несвоевременного окончания строительства, как отсутствие у застройщика денежных средств, отсутствие на рынке нужных материалов, нарушения со стороны контрагентов, не являются основаниями для освобождения его от выплаты неустойки.
Если сроки передачи объекта нарушены вследствие уклонения самого участника долевого строительства от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком неисполнение застройщиком следующих обязанностей:
- требование о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
- требование о соразмерном уменьшении цены договора;
- требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Цена договора по общему правилу участия в долевом строительстве неизменна. Цена по такому договору может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Данная норма основана на положении п. 2 ст. 424 Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ), согласно которому изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Так, основанием для увеличения или уменьшения цены договора участия в долевом строительстве может явиться факт того, что общая площадь квартир, фактически переданных участнику долевого строительства, может оказаться менее площади, зафиксированной сторонами в договоре. Следует также отметить, если условиями договора предусмотрено, что, если общая площадь объекта окажется менее той, что указана в договоре, застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства излишне уплаченные средства, то при таких обстоятельствах нет необходимости вносить изменения в договор долевого участия. Установление такого механизма возможно в силу ст. 421 ГК РФ и не противоречит комментируемой статье.
Следует при этом учитывать, что согласно п. 6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
Могут иметь место иные основания для изменения цены договора участия в долевом строительстве, но они должны быть целесообразны. При внесении изменений в договор участия в долевом строительстве должен быть соблюден порядок внесения таких изменений. Дополнительные соглашения заключаются в той же форме, что и основной договор.
По вопросам получения консультаций в сфере защиты прав потребителей и составлении необходимых документов (претензии, заявления, жалобы, искового заявления), обращайтесь в Консультационный центр для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Чувашской Республике – Чувашии» по тел.: 8(8352) 56-46-66; 56-29-01 или адресу: г. Чебоксары, ул. Ф. Гладкова, д. 17, каб. №№ 201, 202.
Также можно обратиться письменно с вопросом по адресу электронной почты: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
