Покупка квартиры или дома – дело хоть и приятное, но очень хлопотное. Вопросов множество: нужно ли заверять документы у нотариуса, как распределить доли между членами семьи, что необходимо учесть при использовании материнского капитала. Банк ВТБ в Чувашии организовал круглый стол для риелторов и представителей агентств недвижимости. В рамках данного мероприятия специалисты профильных служб республики, в том числе сотрудники Управления Росреестра по Чувашии, поделились практическим опытом и разобрали частые ошибки новоселов.
По итогам встречи можно выделить шесть нюансов, которые необходимо учесть при покупке и оформлении недвижимости.
- 1. После погашения жилищного кредита необходимо подать заявление о прекращении ипотеки. Об этом, увы, знают не все.
«Иногда бывает, что люди расплатились с банком – и считают, что на этом всё. Есть порядок прекращения ипотеки: нужно подать соответствующее заявление в МФЦ, – говорит начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Росреестра по Чувашии Эльби Николаева. – Если вы просто расплатились, но сведения об этом не подали, то из ЕГРН запись об ипотеке не исчезнет. Она так и будет висеть годами и выходить в выписке».
- 2. Особенности приобретения недвижимости с использованием материнского капитала с определением доли каждого члена семьи.
«Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению – таковы требования закона, – продолжает Эльби Михайловна. – Видимо, чтобы всё-таки избежать нотариального заверения сделки, супруги часто делают так: определяют доли детей, а свои обозначают как общую совместную собственность, полагая, что тогда обращаться к нотариусу не придется. Во-первых, нотариальное удостоверение всё-таки нужно. Во-вторых, есть закон о материнском капитале, где сказано, что жилое помещение приобретается с определением долей по соглашению сторон, а не в совместную собственность».
- 3. Права пережившего супруга на общее имущество, нажитое в период брака.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом доли супругов признаются равными, независимо от того, на имя кого из супругов оформлена недвижимость (титульный владелец), – объясняет Татьяна Захарова, начальник отдела правового обеспечения республиканского Росреестра. – В случае смерти одного из супругов, его доля в совместно нажитом в браке имуществе включается в наследственную массу и переходит к наследникам на общих основаниях, а за пережившим супругом будет сохранено право на ½ долю в общем имуществе».
Любой из наследников вправе по своему усмотрению принять такую долю умершего супруга или отказаться от нее. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня его открытия.
По словам Татьяны Аркадьевны, нередки случаи, когда переживший супруг не обращается к нотариусу и пытается совершить сделку с совместной недвижимостью, забывая, что ½ доли недвижимости принадлежит покойной супруге и должна быть включена в состав наследства. До оформления наследства супруг вправе распоряжаться только своей долей.
В случае обращения за государственной регистрацией титульного собственника – пережившего супруга со сделкой по распоряжению приобретенным в период брака недвижимым имуществом в целом без учета супружеской доли наследодателя, государственная регистрация перехода права по такой сделке будет приостановлена.
Новое правило, введенное с июня 2019 г., предусматривает возможность определения иного размера долей после смерти одного из супругов (их одновременной смерти) на основании брачного договора, совместного завещания супругов, наследственного договора или решения суда.
- 4. Нетрудоспособные дети обязательно получат долю в наследстве родителей – несмотря на то, что указано в завещании.
«Если на день смерти родителя сын или дочь являются нетрудоспособными – несовершеннолетними, инвалидами, пенсионного или предпенсионного возраста, – эти наследники будут иметь право на получение обязательной доли. Если этих оснований у них нет, то получат, что завещал родитель», – комментирует член правления Нотариальной палаты республики Екатерина Спиридонова.
Несмотря на то, что пенсионный возраст в России подняли, право на получение обязательной доли в случае нетрудоспособности осталось прежним: для женщин – с 55 лет, для мужчин – с 60.
Такие особенности нужно учитывать при приобретении наспех вторички, чтобы в новой квартире, проданной родственниками покойного, потом не оказалось неожиданных жильцов.
- 5. Не бойтесь нотариусов.
Как было отмечено на круглом столе, люди не всегда хотят обращаться к нотариусам. А между тем многих спорных моментов, которые всплывают у жителей республики сегодня, могло и не быть – если бы вовремя обратились к нотариусу.
«Иногда действия участников гражданского оборота направлены на то, чтобы избежать нотариального удостоверения, – говорит начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Росреестра по Чувашии Эльби Николаева. – Но лучше сразу сделать, как полагается по законодательству, определить доли, удостоверить сделку у нотариуса. Там, где затрагиваются интересы несовершеннолетних, – тем более, чтобы сделка была неоспоримой и чтобы избежать в будущем лишних расходов и многолетних судебных разбирательств».
- 6. Обязательно следует предоставлять нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение совместным имуществом.
«Если такое согласие не было представлено на государственную регистрацию сделки или перехода права, возникающего на основании сделки, Росреестром в ЕГРН будут внесены сведения о совершении такой сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица, - акцентирует Татьяна Захарова, начальник отдела правового обеспечения республиканского Росреестра. - Данная информация будет отражаться в выписке из ЕГРН».
Эта запись говорит о том, что сделка может быть оспорена. Покупатель, который соберётся приобретать такой объект недвижимости, рискует. Если согласие было подписано, но на регистрацию не представлено, исключение записи об отсутствии согласия законодательно не предусмотрено.
Данные положения распространяются не только на сделки супругов, но и в отношении любых других сделок, совершенных без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом.
Согласие третьего лица будет истребоваться регистрирующим органом только в случаях, когда его отсутствие влечет ничтожность сделки. Например, необходимо согласие органа опеки и попечительства при распоряжении имуществом несовершеннолетнего, согласие банка на продажу заложенного имущества.
Управление Росреестра по Чувашской Республике.
